Isı Gider Paylaşımı Nedir? Yasal Dayanak, %70/%30 Kuralı ve Uygulama

Isı gider paylaşımı, merkezi ya da bölgesel ısıtma sistemiyle ısıtılan binalarda dönemin ısınma giderinin ölçülen tüketime ve kapalı kullanım alanına, sıhhi sıcak su giderinin ise ölçülen tüketime göre bağımsız bölümler (daire, ofis, dükkân) arasında dağıtılmasıdır. Uygulamanın esasları, 14 Nisan 2008 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan Yönetmelik ile belirlenmiştir. Bu rehberde ısı gider paylaşımının yasal dayanağını, hangi binaları kapsadığını, %70/%30 kuralının nasıl işlediğini, kullanılan cihazları ve sık sorulan soruların yanıtlarını bulabilirsiniz.

Isı Gider Paylaşımı Ne Demek?

Merkezi sistemli bir binada bütün bağımsız bölümleri tek bir ısı merkezi ısıtır ve yakıt gideri binaya tek kalemde gelir. Bu giderin dairelere eşit ya da yalnızca metrekareye göre bölünmesi, az ısınan ile çok ısınan bağımsız bölümün aynı tutarı ödemesi anlamına gelir. Isı gider paylaşımında ise her bağımsız bölümün tüketimi bir ölçüm cihazıyla ölçülür, dönem sonunda okunan değerler esas alınarak her dairenin payı hesaplanır ve kullanıcıya bir gider paylaşım belgesiyle bildirilir.

Paylaşımın tamamı tüketime dayalı değildir. Yönetmelik, ortak mahallerin ısınmasını, sistem kayıplarını ve asgari ısınmayı karşılayan giderin bir bölümünü tüm bağımsız bölümlere alanları oranında dağıtır. Bu nedenle “herkes yalnızca tükettiği kadar öder” ifadesi eksiktir; doğrusu, giderin büyük bölümünün ölçülen tüketime, belirli bir bölümünün de kapalı kullanım alanına göre paylaştırılmasıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ortak tesislerin işletme giderleri gibi giderler, kat malikleri başka türlü anlaşmadıkça arsa payı oranında paylaşılır (KMK m.20/1). Isınma giderleri için ise özel düzenleme Yönetmeliktir (KMK m.42/4); ısınma payı arsa payına göre değil, tüketim ve kapalı kullanım alanına göre hesaplanır.

Yasal Dayanak: Kanun ve Yönetmelik

Isı gider paylaşımının temelinde 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu bulunur. Kanunun 7/1-c maddesi, merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda ısınma maliyetlerinin ısı kullanım miktarına bağlı olarak paylaşılmasını sağlayan sistemlerin kullanılmasını öngörür; buna aykırı hazırlanan projeler ilgili mercilerce onaylanmaz.

5627 sayılı Kanunla değiştirilen Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. maddesinin dördüncü fıkrası, merkezi ısıtmada giderlerin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esasların bir yönetmelikle düzenleneceğini hükme bağlar. Bu düzenleme, Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik ile yapılmıştır (RG 14.04.2008, sayı 26847 mükerrer; Yönetmelik m.2).

Yönetmelik 2009 ve 2019 yıllarında değiştirilmiştir; iki değişiklik de yalnızca yetkilendirilmiş ölçüm şirketlerinin şartlarını düzenleyen 10. maddeye ilişkindir. %70/%30 kuralını içeren 8. madde ilk yayımlandığı günden bu yana aynıdır. Uygulamadan sorumlu kurum bugün Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığıdır. Maddelerin ayrıntılı özetini ısı gider paylaşımı yönetmeliği rehberimizde bulabilirsiniz.

Hangi Binalar Kapsamdadır?

Yönetmelik; mevcut ve yeni yapılacak, birden fazla bağımsız bölüme sahip, merkezi veya bölgesel ısıtma sistemli ve sıhhi sıcak su sistemli binalarda uygulanır (m.1). Yönetmelikte metrekareye ya da kazan gücüne bağlı bir eşik yoktur. Sıkça dile getirilen 2.000 m² ölçütü başka düzenlemelerden gelir: yeni binalarda merkezi ısıtma şartını belirleyen Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği (m.13/3) ve merkezi sistemden ferdi sisteme geçişte oybirliği arayan Kat Mülkiyeti Kanunu (m.42/4).

Mevcut binalar için geçiş süresi 2 Mayıs 2012'de dolmuştur (5627 sayılı Kanun geç. m.6; Yönetmelik geç. m.1). Bakanlığın 2021 tarihli açıklamasına göre yapı kullanma izin belgesi bulunmayan binalar ve merkezi soğutma sistemleri bu Yönetmeliğin kapsamı dışındadır.

%70/%30 Kuralı: Isınma Gideri Nasıl Paylaştırılır?

Merkezi ısıtmalı binalarda toplam ısıtma giderinin %70'i bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimlerine göre, %30'u ise ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklanan ısı giderleri olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır (Yönetmelik m.8/1).

• Tüketim payı (%70): Dairenin ölçülen tüketiminin binanın toplam ölçülen tüketimine oranıyla hesaplanır.
• Alan payı (%30): Dairenin kapalı kullanım alanının binadaki tüm kapalı kullanım alanlarının toplamına oranıyla hesaplanır. Uygulamada ortak gider payı olarak da adlandırılır.
• Bölgesel ısıtma: Bölgesel ısıtma sistemlerinde kullanım alanına göre paylaştırılan oran %20'dir (m.8/2).

Yönetmelikteki formül şöyledir: tüketim payı P1 = 0,70 × M × (S / St), alan payı P2 = 0,30 × M × (A / At) ve dairenin toplam payı P = P1 + P2 (m.8/3). Burada M binanın toplam ısıtma gideri, S dairenin sayacında okunan değer, St binadaki bütün sayaçların toplamı, A dairenin kapalı kullanım alanı, At ise binadaki kapalı kullanım alanlarının toplamıdır. Formülün sayısal bir örnekle uygulanışını ve etkileşimli hesap aracını ısı gider paylaşımı nasıl hesaplanır rehberinde bulabilirsiniz.

%30'luk Alan Payı Neyi Karşılar?

Alan payı; merdiven sahanlığı, giriş holü ve ısı merkezi gibi tüketimi ölçülmeyen ortak mahallerin ısınmasını, tesisattaki sistem kayıplarını, asgari ısınmayı ve işletmeden kaynaklanan ısı giderlerini karşılar (m.7/2, m.8/1). Bu pay tüketimden bağımsızdır: dairenin dolu ya da boş olması, peteklerin açık ya da kapalı tutulması alan payını değiştirmez.

Sıcak Su Gideri Nasıl Paylaştırılır?

Merkezi sıhhi sıcak su sistemlerinde giderin tamamı, dairelerdeki sıcak su sayaçlarıyla ölçülen tüketime göre paylaştırılır; sıcak suda alan payı ya da ortak pay yoktur (m.8/4). Formül P = M × (S / St) şeklindedir; S dairenin sıcak su sayacında okunan değeri, St binadaki bütün sıcak su sayaçlarının toplamını gösterir.

Sıcak su ısıtma kazanından üretiliyorsa önce sıcak suya düşen yakıt miktarı Yönetmeliğin 8/5-b maddesindeki formülle hesaplanır; ısıtmanın payı, sıcak su tüketimi çıkarıldıktan sonra kalan miktardır. Bakanlığın açıklamasına göre ısıtma ile sıcak suyun aynı kazandan beslendiği binalarda, ısıtma yapılmayan aylarda sıcak suya düşen tutar yakıt giderinden düşülür ve kalan fark kapalı kullanım alanı oranında paylaştırılır.

En Az 15 °C Kuralı

Merkezi sistemle ısıtılan bağımsız bölümlerde mahal sıcaklıkları en az 15 °C olacak şekilde ayarlanır (Yönetmelik m.5/6). Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği de ısıtılan mahallerin iç sıcaklığının 15 °C'nin altına düşmemesi için tedbir alınmasını ister (BEP m.14/9). Bakanlık, kullanıcıların termostatik vanaları bu sıcaklığı sağlayacak şekilde açık tutmasını ve ölçüm cihazlarına müdahale etmemesini beklemektedir.

Kullanılmayan dairelerde bu kuralın ne anlama geldiğini boş daire ısınma gideri yazımızda, vana ayarını ise termostatik vana kaç derece olmalı rehberinde ele aldık.

Kullanılan Ölçüm Cihazları

Yönetmelik iki tür ısı ölçüm cihazı tanımlar. Isı sayacı (kalorimetre), ısıtma hattından geçen ısı enerjisini debi ve sıcaklık farkına göre ölçer (m.3/1-j); daire içindeki radyatör tesisatının tek noktadan dağıtıldığı sistemlerde tercih edilir. Isı ölçer ise radyatöre ya da radyatörün giriş hattına takılan cihazdır (m.3/1-i); piyasada ısı pay ölçer olarak bilinir ve çok kolonlu dikey ısıtma sistemlerinde her radyatöre ayrı ayrı monte edilir. Kalorimetre ile ısı ölçer farklı cihazlardır.

• Isı ölçer kullanılan binalarda her radyatör grubuna bir ısı ölçer takılması gerekir (m.7/3).
• Aynı binada farklı türde ölçüm cihazları birlikte kullanılabilir; bu uygulama karma ölçüm olarak bilinir (m.7/5).
• Sıcak su tüketimi dairelerdeki sıcak su sayaçlarıyla ölçülür.
• Merkezi ısıtmalı binalarda TS EN 215 standardına uygun termostatik radyatör vanası kullanılır (m.5/5).
• Cihazlar ilgili standartlara ve 3516 sayılı Ölçüler ve Ayar Kanunu'na uygun olmalıdır; muayene ve kalibrasyonun düzenli yapılmasının kontrolünden bina yönetimi sorumludur (m.6).

Cihazların çalışma prensiplerini ısı gider paylaşımında kullanılan ekipmanlar yazısında, ASİS Enerji'nin T-Zaehler ultrasonik ısı sayacı ve ısı pay ölçer çözümlerini ürün sayfalarında inceleyebilirsiniz.

Ortak Mahallerde Ölçüm

Merdiven sahanlığı, giriş holü, ısı merkezi ve benzeri ortak kullanım mahallerinde tüketim ölçülmez; bu alanların ısı gideri %30'luk alan payının içindedir. Buna karşılık yüzme havuzu, sauna, kapıcı dairesi ve benzeri, kullanıma bağlı tüketimi yüksek mahallerde ölçüm yapılması zorunludur (m.5/4). Bakanlığın açıklamasına göre görevli dairesi, yönetim odası, güvenlik kulübesi, ticari olmayan sosyal tesisler, spor ve oyun alanları da ölçülmesi gereken mahallerdendir; bu mahallerin payı kat malikleri kurulu kararıyla belirlenebilir.

Boş Daireler de Paya Katılır

Bakanlığın 2021 tarihli açıklamasına göre bağımsız bölümler, ikamet ya da doluluk durumlarına ve kullanım amaçlarına bakılmaksızın hem %70'lik hem de %30'luk paylara katılır. Boş bir dairenin tüketim payı ölçülen değere göre düşük çıkabilir; alan payı ise her dönem yansıtılır. Kat Mülkiyeti Kanunu da kat malikinin ortak yerlerden yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamayacağını belirtir (KMK m.20/1-c).

Uygulama Adımları

1. 1Bina yönetimi, ölçüm ve paylaşımın kim tarafından yapılacağına karar verir; yeterli personel ve donanım yoksa Bakanlıkça yetkilendirilmiş bir ölçüm şirketiyle çalışılır (m.3/1-p).
2. 2Bina incelenir; tesisat yapısına göre ısı sayacı, ısı pay ölçer ve sıcak su sayacı seçilir, termostatik vanalar kontrol edilir.
3. 3Cihazlar monte edilir ve tesisata uygun okuma altyapısı (M-Bus, RF veya LoRa) kurulur.
4. 4Sayaçlar aylık ya da belirli dönemlerde okunur (m.5/3).
5. 5Gider, Yönetmeliğin 8. maddesindeki formüle göre paylaştırılır ve her bağımsız bölüm için gider paylaşım belgesi düzenlenir.
6. 6Paylaşım icmali bina girişindeki ilan panosunda en az üç gün süreyle asılır (m.5/8).

Adımların ayrıntısı için ısı gider paylaşımı nasıl yapılır rehberine bakabilirsiniz.

Paylaşım Bildiriminde Hangi Bilgiler Bulunur?

Yönetmeliğin 5/7 maddesine göre bağımsız bölümlere verilen ısıtma veya sıcak su gider paylaşım bildiriminde şu bilgiler yer alır:

• Kullanıcının adı-soyadı ve adres bilgileri; bağımsız bölümün mahalleri ve alanları
• Paylaşım dönemi, okuma tarihi, düzenleme tarihi ve son ödeme tarihi
• Önceki ve son ölçüm değerleri ile aradaki fark (tüketim)
• Isıtma, sıcak su ve toplam gider hesaplama çizelgeleri
• Binanın aylık toplam gideri ve bu giderin ısıtma ile sıcak su arasındaki dağılımı
• Sarfiyat ve sabit paylaşım oranları, bunların tutarları ve dairenin payı
• Gerekiyorsa açıklayıcı bir satır

Bildiriminizi nasıl yorumlayacağınızı ısınma gider bildirimi nasıl okunur rehberinde adım adım anlattık.

İtiraz ve Anlaşmazlık Yolu

Yönetmelikte ayrı bir itiraz prosedürü düzenlenmemiştir. Uygulamada önce bina yöneticisine veya ölçüm şirketine yazılı olarak başvurulur; anlaşmazlık sürerse konu kat malikleri kuruluna taşınır. Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023'ten beri dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B); arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesine gidilebilir (KMK Ek m.1). Yorum gerektiren konularda Bakanlıktan yazılı görüş istenebilir (Yönetmelik m.13/2).

Hangi İşten Kim Sorumludur?

Sık Karşılaşılan Yanlış Bilgiler

Isı Gider Paylaşımının Faydaları

• Her bağımsız bölüm, ısınma giderinin büyük bölümünü kendi ölçülen tüketimine göre öder.
• Tüketimin görünür olması, ısınma alışkanlıklarının bilinçli olarak düzenlenmesini destekler.
• Gider dağılımı belgelenir ve bina girişinde ilan edilir; hesabın dayanağı herkes tarafından görülebilir.
• 5627 sayılı Kanun'un tüketime dayalı paylaşım yükümlülüğü yerine getirilir.

ASİS Enerji ile Isı Gider Paylaşımı

ASİS Enerji, 2006'dan bu yana Ankara merkezli olarak faaliyet gösteren, yetkilendirilmiş ölçüm şirketidir. Yerli üretim cihazlar ve yazılım altyapısıyla her dönem 50.000'i aşkın konut için paylaşım bildirimi hazırlanır; bildirimler ve sayaç okumaları VofGo online paylaşım platformunda sakinlere ve yönetimlere sunulur. Keşiften bildirime kadar süreci ısı gider paylaşımı hizmeti sayfamızda inceleyebilirsiniz.