Boş Daire Isınma Gideri Öder mi? 15 °C Kuralı ve %30 Alan Payı

Merkezi ısıtmalı bir binada daireniz boş olsa bile her dönem bir ısınma payı bildirimi alırsınız. Bunun nedeni, Yönetmeliğin ısınma giderinin bir bölümünü tüketimden bağımsız olarak tüm bağımsız bölümlere alanları oranında paylaştırmasıdır. Bu yazıda boş daire ısınma giderinin hangi kalemlerden oluştuğunu, en az 15 °C kuralını ve peteklerin kapatılmasının sonuçlarını mevzuata dayanarak açıklıyoruz.

Kısa Cevap: Evet, Boş Daire de Öder

Bakanlığın 2021 tarihli açıklamasına göre bağımsız bölümlerin, ikamet ya da doluluk durumlarına ve kullanım amaçlarına bakılmaksızın hem %70'lik hem de %30'luk paylara katılması mevzuat gereği zorunludur. Kat Mülkiyeti Kanunu da kat malikinin ortak yerlerden yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamayacağını belirtir (KMK m.20/1-c).

%30 Alan Payı Neyi Karşılar?

Merkezi ısıtmada toplam ısıtma giderinin %30'u ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklanan ısı giderleri olarak bağımsız bölümlerin kapalı kullanım alanlarına göre paylaştırılır (Yönetmelik m.8/1). Bölgesel ısıtmada bu oran %20'dir (m.8/2). Bu pay dairenin dolu ya da boş olmasından etkilenmez; aynı alana sahip boş ve dolu iki daire aynı alan payını öder.

%70 Tüketim Payı: Boş Dairede Neden Sıfır Olmayabilir?

Tüketim payı dairenin ölçülen tüketimine göre hesaplanır. Boş bir dairede tüketim düşük olabilir, ancak çoğu zaman sıfır olmaz. Yönetmeliğe göre merkezi sistemle ısıtılan bağımsız bölümlerde mahal sıcaklıkları en az 15 °C olacak şekilde ayarlanır (m.5/6); bu sıcaklığı korumak için radyatörlerin çalışması ve bir tüketim ölçülmesi olağandır.

Kullanılmayan bir dairede tüketimin beklenenden yüksek çıkmasının başka nedenleri de olabilir:

• Termostatik vana arızalı, ayarsız veya kirlenmiş olabilir ve suyu kapatamıyor olabilir.
• Pencere ve kapı kenarlarından gelen soğuk hava nedeniyle vana ortam sıcaklığını doğru algılayamayabilir ve sürekli su geçişine izin verebilir.
• Alt ve üst katlardaki dairelerin de boş olması dairenizin ısınmasını etkiler ve tüketime yansır.
• Havlupanların ısınma katsayısı radyatörlere göre yüksek olduğundan daha fazla tüketim oluşabilir.

En Az 15 °C Kuralı Nedir?

Mahal sıcaklıklarının en az 15 °C olması hem ısı gider paylaşımı Yönetmeliğinde (m.5/6) hem de Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği'nde (m.14/9) yer alır. Bakanlık, kullanıcıların termostatik vanaları ortam en az 15 °C olacak şekilde açık tutmasını ve ölçüm ekipmanlarına manipülatif müdahalede bulunmamasını istemektedir.

Vanayı Kapatan veya Sayaca Müdahale Edenler için Ne Olur?

Kullanıcılar arıza ve bakım dışında ölçüm cihazlarına müdahale edemez (m.5/2). Bakanlığa göre sayaca ya da vanaya müdahale durumu, Yönetmeliğin 11. maddesindeki arıza hükmüyle karşılanamaz; müdahale eden kullanıcının ne ödeyeceğine Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat malikleri kurulu ya da kurulun yetkilendirdiği yönetim kurulu karar verebilir. Ancak yönetim, Yönetmeliğin 8. maddesindeki hesaplamaya aykırı bir paylaşım yöntemi belirleyemez; mevzuatta “referans kalori” gibi bir düzenleme de bulunmamaktadır.

Peteği Kapatmak Neden Çözüm Değil?

ÇŞB sitesinde yayımlanan kılavuza göre radyatörleri tamamen kapatmak yasal değildir. Petekleri kapatmak %30'luk alan payını değiştirmez; kullanılmayan bir odadaki ya da dairedeki radyatörü tamamen kapatmak tasarruf sağlamaz, aksine çevredeki mahallerin de soğumasına neden olur. Vanaları kapatmak yerine odaların 15 °C'nin altına düşmeyeceği bir konumda bırakmak gerekir; ayar için termostatik vana kaç derece olmalı rehberine bakabilirsiniz.

Boş Dairede Sıcak Su Payı

Sıcak su gideri ısınma giderinden farklı paylaştırılır: giderin tamamı dairelerdeki sıcak su sayaçlarıyla ölçülen tüketime göre dağıtılır ve ortak pay yoktur (m.8/4). ÇŞB kılavuzu da sıcak suda ortak gider bulunmadığını belirtir. Bu nedenle dönem boyunca hiç sıcak su kullanılmayan bir dairenin sıcak su payı, Yönetmelikteki formüle göre sıfır çıkar. Isınma payı ise yukarıda açıklandığı gibi alan payıyla birlikte yansımaya devam eder.

Dönem İçinde Taşınma veya Kiracı Değişimi

Bir dönem içinde dairenin kullanıcısı değişirse değişim tarihinde ara okuma yapılır ve iki ayrı gider paylaşım belgesi düzenlenir; ara okuma yapılamazsa belgeler kullanım gün sayısına göre düzenlenir (m.11/2). Taşınma ya da kiracı çıkışı sırasında yönetime ve ölçüm şirketine zamanında bilgi vermek, payın doğru kişiye doğru oranda yansıtılmasını sağlar.

Yönetim Boş Daireyi Muaf Tutabilir mi?

Bakanlığın açıklamasına göre paylaşım, Yönetmeliğin 8. maddesindeki hesaplamayla yapılır ve bunun dışında bir hesaplama yöntemi bulunmamaktadır; boş daireler de iki paya katılır. Bu nedenle boş daireleri alan payından muaf tutan ya da onlara farklı bir oran uygulayan kararlar Yönetmelikteki hesaplamayla bağdaşmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu da kat malikinin, ortak yerlerden yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamayacağını belirtir (KMK m.20/1-c).

Örnek: Boş Dairenin Payı

Dönem ısıtma gideri 60.000 TL ve toplam kapalı kullanım alanı 600 m² olan örnek bir binada, 120 m²'lik bir dairenin alan payı 0,30 × 60.000 × (120 / 600) = 3.600 TL'dir. Bu dairede dönem boyunca 300 kWh tüketim ölçülmüşse ve binanın toplam tüketimi 8.400 kWh ise tüketim payı 0,70 × 60.000 × (300 / 8.400) = 1.500 TL olur; toplam pay 5.100 TL'dir. Değerler örnektir; kendi bildiriminizdeki değerlerle ısı gider paylaşımı hesap aracını kullanabilirsiniz.

Boş Daire Sahipleri ve Yönetimler için Öneriler

• Vanaları tamamen kapatmayın; odaların 15 °C'nin altına düşmeyeceği bir konumda bırakın.
• Termostatik vanaların düzgün çalıştığını ve pencerelerin hava sızdırmadığını kontrol ettirin.
• Uzun süre boş kalacak dairelerde sayaç değerlerini dönem başında ve sonunda not alın, bildirimdeki endekslerle karşılaştırın.
• Kiracı değişikliğini yönetime bildirin; değişim tarihinde ara okuma yapılarak iki ayrı belge düzenlenir (m.11/2).
• Paylaşım konusunda tereddüdünüz varsa önce yönetiminize ve ölçüm şirketine yazılı olarak başvurun.

Bildiriminizdeki kalemleri yorumlamak için ısınma gider bildirimi nasıl okunur rehberine, diğer sorular için sık sorulan sorular sayfamıza göz atabilirsiniz. Binanızda paylaşımın Yönetmeliğe uygun yapılmasını istiyorsanız ısı gider paylaşımı hizmetimizi inceleyebilirsiniz.