Isı Gider Paylaşımı Yönetmeliği: Zorunlu mu, Hangi Maddeler Ne Diyor?

Isı gider paylaşımının kuralları tek bir yönetmelikte toplanmıştır: Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik. Yönetmelik 14 Nisan 2008 tarihli ve 26847 sayılı (mükerrer) Resmî Gazete'de yayımlanmış ve yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir (m.15). Bu rehberde ısı gider paylaşımı yönetmeliğinin dayanağını, kapsamını, temel maddelerini ve en çok sorulan “zorunlu mu, cezası var mı” sorularının mevzuattaki karşılığını özetliyoruz. Kısa cevap: Evet; Yönetmelik birden fazla bağımsız bölümü olan, merkezi veya bölgesel ısıtmalı binalarda uygulanır (m.1). 5627 sayılı Kanun'da bu yükümlülüğe doğrudan bağlanmış bir para cezası yoktur; sonuçlar dolaylıdır (Yönetmelik m.12).

Künye ve Değişiklikler

İki değişiklik de yalnızca yetkilendirilmiş ölçüm şirketlerinin şartlarını düzenleyen 10. maddeye ilişkindir; %70/%30 kuralını içeren 8. madde ilk metinden bu yana değişmemiştir. Yönetmelik metninde bakanlık adı hâlâ “Bayındırlık ve İskân Bakanlığı” olarak geçer; bugün yetkili kurum Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığıdır.

Yasal Dayanak: 5627 ve 634 Sayılı Kanunlar

5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu'nun 7/1-c maddesi, merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda merkezi veya lokal ısı ya da sıcaklık kontrol cihazlarıyla ısınma maliyetlerinin ısı kullanım miktarına bağlı olarak paylaşılmasını sağlayan sistemlerin kullanılmasını öngörür; buna aykırı hazırlanan projeler onaylanmaz. Aynı Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. maddesini değiştirerek paylaşım esaslarının yönetmelikle düzenlenmesini hükme bağlamıştır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ortak tesislerin işletme giderleri gibi giderler, kat malikleri başka türlü anlaşmadıkça arsa payı oranında paylaşılır (KMK m.20/1). Isınma giderleri için ise özel düzenleme bu Yönetmeliktir (KMK m.42/4). Bu yüzden ısınma payı arsa payına göre değil, Yönetmelikteki tüketim ve kapalı kullanım alanı ölçütlerine göre hesaplanır.

Isı Gider Paylaşımı Zorunlu mu?

Evet. Yönetmelik; mevcut ve yeni yapılacak, birden fazla bağımsız bölüme sahip, merkezi veya bölgesel ısıtma sistemli ve sıhhi sıcak su sistemli binalarda uygulanır (m.1). Paylaşımın 8. maddeye uygun yapılmasını bina sahibi, bina yöneticisi veya yönetim kurulu sağlar (m.7/1).

Mevcut binalar için geçiş süresi 2 Mayıs 2012'de dolmuştur: 5627 sayılı Kanun'un geçici 6. maddesi ve Yönetmeliğin geçici 1. maddesi, bu binalardaki işlerin 2 Mayıs 2007'den itibaren beş yıl içinde yapılmasını öngörmüştür.

2.000 m² veya 250 kW Sınırı Var mı?

Hayır. Yönetmelikte metrekareye ya da kazan gücüne bağlı bir eşik bulunmaz. 2.000 m² ölçütü iki farklı düzenlemeden gelir: Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği'nin yeni binalarda merkezi ısıtma şartı (BEP m.13/3) ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nun, toplam inşaat alanı 2.000 m² ve üzerindeki binalarda merkezi sistemden ferdi sisteme geçiş için aradığı oybirliği şartı (KMK m.42/4). 250 m² ve 250 kW değerleri ise BEP Yönetmeliği'nde ısı gider paylaşımıyla ilgisi olmayan başka konulara ilişkindir.

Kapsam Dışında Kalanlar

Bakanlığın 2021 tarihli açıklamasına göre yapı kullanma izin belgesi bulunmayan binalar ve merkezi soğutma sistemleri bu Yönetmeliğin kapsamında değildir; ısıtma sisteminin işletilmesine ve ölçüm cihazlarında yaşanan sorunlara ilişkin konular da Yönetmeliğin konusu dışındadır. Arıza nedeniyle ölçüm yapılamayan dönemde payın nasıl belirleneceği ise Yönetmeliğin 11/1 maddesinde düzenlenmiştir. Cihazların üretimi, piyasaya arzı, muayenesi ve garantisi Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı ile Ticaret Bakanlığının alanındadır.

Yönetmeliğin Temel Maddeleri

Hesaplama maddesinin örnekli anlatımı ve hesap aracı için ısı gider paylaşımı hesaplama rehberine bakabilirsiniz.

Uymayana Ceza Var mı?

Bu soru sıkça sorulur ve yanıtı dikkatle verilmelidir. 5627 sayılı Kanun'un idari para cezalarını düzenleyen 10. maddesinde, tüketime dayalı paylaşım yükümlülüğüne (m.7/1-c) doğrudan bağlanmış bir para cezası tespit edilmemiştir. Yükümlülüğe uyulmamasının sonuçları dolaylıdır:

• Projesi Yönetmeliğe uygun olmayan binaya yapı ruhsatı, imalatı projeye uygun olmayan binaya eksikler giderilinceye kadar yapı kullanma izin belgesi verilmez (m.12).
• Periyodik muayenesi yaptırılmayan ısı sayacı için 3516 sayılı Ölçüler ve Ayar Kanunu'na göre işlem yapılır (Isı Sayaçları Muayene Yönetmeliği m.6/6).
• Paylaşım Yönetmeliğe uygun yapılmazsa kat malikleri Kat Mülkiyeti Kanunu'nun öngördüğü yollara başvurabilir: kat malikleri kurulu, zorunlu arabuluculuk ve sulh hukuk mahkemesi.
• Gerçeğe aykırı belge düzenleyen veya kullanan hakkında suç duyurusunda bulunulur ve ölçüm şirketinin yetkisi iptal edilir (m.10/6).

Somut bir uyuşmazlıkta hukuki değerlendirme için bir avukata danışmanızı öneririz.

Yetkilendirilmiş Ölçüm Şirketi Şartları

Ölçüm ve gider paylaşım belgesi düzenleyecek şirketlere Bakanlık yetki belgesi verir ve bu şirketleri denetler (m.4/4). 2019'da yeniden yazılan 10. maddeye göre başvuran şirkette şu asgari şartlar aranır:

• Ticaret veya sanayi odası sicil kaydı ve Ticaret Sicili Gazetesi'nde ilgili faaliyet konularının yer alması
• En az 1000 bağımsız bölümün bir aylık değerlerini en fazla 5 iş günü içinde okuyup teslim edebilme kapasitesi
• Ölçülen verileri en az 5 yıl dijital ortamda kayıpsız saklayabilme
• En az biri makine mühendisi olmak üzere mühendislik fakültesi mezunu en az üç teknik personel ve belge düzenleyecek kadar eğitimli bir personel

Yetki belgesini alan şirket, en geç 18 ay içinde ISO 9001 kalite yönetim sistemi belgesini Bakanlığa sunmak zorundadır (m.10/3). Yetki il bazındadır: şirket yalnızca yetkilendirildiği il sınırları içinde faaliyet gösterebilir (m.10/4). Yetkili şirketlerin listesi, yetkili oldukları iller ve yetki belge numaralarıyla birlikte Bakanlığın beptr.csb.gov.tr ve meslekihizmetler.csb.gov.tr adreslerinde yayımlanır. Seçim yaparken nelere bakmanız gerektiğini ısı gider paylaşım firması nasıl seçilir rehberinde özetledik.

Isı Sayaçlarının Muayenesi

Isı sayaçlarının periyodik muayenesi, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının Isı Sayaçları Muayene Yönetmeliği ile düzenlenir. Periyodik muayene süresi beş yıldır (m.8/1). 1 Ocak 2024'ten beri, ticari amaç dışında kat malikleri arasında ısı paylaşımı için kullanılan sayaçlar için kat malikleri kurulu kararıyla muayeneden muafiyet istenebilir (m.6/A). Ayrıntılar ısı sayacı muayenesi rehberimizde.

Kat Malikleri Kurulu Neye Karar Verebilir?

• Ölçülmesi zorunlu ortak mahallerin (kapıcı dairesi, havuz, sauna vb.) payının nasıl belirleneceği (Bakanlık açıklaması, 2021)
• Binanın tamamında arıza olması hâlinde, arıza giderilinceye kadar uygulanacak geçici paylaşım düzeni (Bakanlık açıklaması, 2021)
• Ölçüm cihazına müdahale eden kullanıcının ödeyeceği tutar (Bakanlık açıklaması, 2021)
• Isı sayaçları için periyodik muayeneden muafiyet başvurusu (Isı Sayaçları Muayene Yönetmeliği m.6/A)

Buna karşılık Bakanlığa göre 8. madde dışında bir hesaplama yöntemi bulunmamaktadır; alınacak kararlarla %70/%30 oranı değiştirilemez ve Yönetmelikteki hesaplamaya aykırı bir paylaşım yöntemi belirlenemez. Merkezi sistemden ferdi sisteme geçiş ise ayrı bir karardır: sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekir, toplam inşaat alanı 2.000 m² ve üzerindeki binalarda ise oybirliği aranır (KMK m.42/4).

Diğer İlgili Düzenlemeler

• Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği: Isıtılan mahallerin iç sıcaklığının 15 °C'nin altına düşmemesi için tedbir alınmasını (m.14/9) ve merkezi ya da bölgesel ısıtmalı binalarda ısınma maliyetlerini ısı kullanım miktarına göre paylaştıran sistemlerin kullanılmasını (m.13/7) öngörür.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: 1 Eylül 2023'ten beri Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı yapmıştır (m.18/B).
• Kat Mülkiyeti Kanunu: Kanunun uygulanmasından doğan anlaşmazlıklar sulh mahkemelerinde çözümlenir (Ek m.1); kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası da sulh mahkemesinde açılır (m.33).

Isı gider paylaşımının genel işleyişi için ısı gider paylaşımı nedir rehberine, sık sorulan sorular için sık sorulan sorular sayfamıza bakabilirsiniz.